五年后,湛江房价会上涨到三万元吗?

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  五年后,湛江房价会上涨到三万元吗?

  李俊文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  2018年,湛江市区房价普遍在1到1.5万元之间。很多人都在吐槽,湛江是一个畸形城市,高房价低工资。有的人觉得湛江这个城市工资不高,大家收入支撑不起这个房价,要是你这样想,就错了。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  湛江的房子,并不是只卖给湛江人。湛江本地人没有钱购买湛江房子,并不代表外地人没有这个购买能力。海南省乐东县人均GDP、工资都比湛江低,但是房价并不比湛江低。2015年,海南省乐东县城房价也就是五千元左右,到了2018年,上涨到1.5到2万元之间。乐东县沿海地区,房价基本都是在两万元以上。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  2016年,湛江市麻章区的房价,也就是五千元左右。两年之后,上涨到1万元左右。如果两年前在麻章区购买一套面积100平方米的房子,价格是50万元,现在上涨到100万元,就等于赚了50万元。要是当时首付25%,再加上税费,也就是15万元左右。考虑到转手过程产生的交易费用,并且还有利息等,就算是赚40万元。15万元投资,两年赚40万元,这是一个投资回报率也是相当高了。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  越南人均GDP是两千多美元,但是胡志明市房价已经上涨到一两万元。根据越南房产投资公众号提供的数据,西贡豪华公寓价格相当香港房价的四分之一。几年前,胡志明市的房价也是很低,最近两年却出现暴涨。越南人没钱买房,可是外国投资者有钱啊。投资越南房产的外国投资者主要来自韩国、中国内地等。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  不管美国还是中国,人口都有从寒冷的北方向温暖的南方迁移的趋势。因此,中国有很多北方人都在南方,特别是海南岛买房。现在,海南岛土地供应量极大受到限制,再加上严厉限购令,导致很多人无法在海南岛买房。湛江是中国大陆最南端城市,气候方面比较接近海南岛,所以就存在替代效应。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  2016年7月8日,碧桂园集团以3.8亿元竞得麻章金康西路东侧的一块土地,楼面地价是2200多元一平方米。一年之后,也就是2017年11月7日,碧桂园在之前位置附近,拍下一块土地,楼面地价达到3804元/平方米。几个月之后,麻章楼面地价就变成六千元。2018年6月12日,麻章一块土地拍出3亿元多,楼面地价是6070元/平方米。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  不到两年时间,麻章地价上涨了两倍。地价上涨这么快,一方面土地供应数量受到限制,另一方面是需求过于强烈。以前,一些沿海城市面临土地不足的情况,可以通过填海来解决,但是未来的难度越来越大。现在国家收回海洋的审批权,之前是省批的,特别是海南省,甚至还下放到下面的地级市或者县。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  环保主义者也是推动房价的重要力量,香港就是一个明显例子。要加大土地供应,多盖一些房子,房价才会下降的,可是他们出来说,这样不行,保护环境很重要,不能占用耕地,不能破坏绿化、不能填海等,结果就是无地供应。文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  中国土地数量并不少,但是建设用地数量太少了。任志强在几年前列举一些数据:“中国的城镇建成区只有3.84万平方公里,约占整个国土面积的0.36%,但却居住了6.02亿人口。而农村的宅基地却高达16.8万平方公里,约为国土面积的1.75%,是城镇建成区的4.6倍,却只居住了7.2亿人口。”文章源自玩技e族-https://www.playezu.com/180177.html

  因此,任志强认为:“如果合理的拿出1%的国土面积建设城镇则可居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位,而是土地利用效率在制约。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”

  苏东在《房地产真相》一书说道:“如杭州,近几年里杭州土地出让最多的一年,也不过仅仅是4500亩;而温州甚至更少,近几年每年出让的土地总面积一直在三四百亩的规模里徘徊。也就是说,广州的一个楼盘的占地面积,就已经超过了杭州、温州一年的土地出让总面积了。由此也可看出,在那几年里,广州土地出让规模是多么的庞大。”

  最近,很多人都在讨论北京房租暴涨。上涨的原因,其实是很简单的,就是供不应求。到底是需求猛增造成还是供应减少?在这里,我们看一组数据:“2016年拆违完成量是2979万平米。2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米。2018年的计划也是4000万平米,前4个月就完成了1640万平米,今年达到去年实际完成数应该是不难的。”

  塞冬在《北京房租大涨的逻辑》这篇文章上说道:“北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。而根据北京统计年鉴2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,全算上,也不过3594万平米。也就是说,每年拆的空间(5985万平)比建设的空间(3594万平)多,社会总空间是在净减少的。”

  未来几年里,海南省土地供应数量有限,新建的房子数量也有限。因此,有很多购买力将会转移到湛江。到时,麻章的房价涨到两万多或者三万元,也不会有什么意外。2005年,湛江市区房价也就是两千元左右,但是当时谁想到现在会上涨到一万多。

  顺便说一下,上个世纪80年代末,霍英东以每平米约1元人民币的条件拿下了南沙临海22平方公里土地。因此,当时你会想到现在的地价吗?

  五年后,湛江市区房价会上涨到三万元吗?这一切让时间来验证吧!

  2018年8月21日

  李俊,广东湛江人。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、首页等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。

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